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        少走彎路,個人房產抵押消費貸款和經營貸款的全面解析

        作者:融聯偉業  來源:融聯偉業  時間:2021-12-17 10:08:26
        [摘要] 無論是消費貸還是經營貸,銀行發放貸款的利率肯定是最合適的,具備資格的朋友優先考慮還應該是銀行。這里有個還款方式問題,抵押貸款通常使用兩種還款方式,一種是等額本息,一種是先息后本。簡單粗暴的講,等額本息就可以理解為把本金加利息,然后除以借款期限(單位:月)當然這只是一種形容,銀行對此有專門的算法!

               房屋抵押貸款不論是個人還是企業都能夠辦理,此類貸款大多數是用于消費,而用于生產經營也是可以的。由于房產屬于固定資產,在貸款期限以及利率方面都占優勢,對于借款人而言,貸款可用的時間也就能拉長,成本也相對更低。但是也不是所有人都能貸的,是要滿足一定的條件,為了更順利的取得貸款,前期還是要對貸款條件和流程進行深入了解。

           

               個人房產抵押貸款大致分為兩種,一種是個人房產抵押消費貸款,一般單筆額度不會超過100萬,另一種則是個人房產抵押經營貸款,這類貸款額度上限普遍在單筆2000萬左右。以下簡稱消費貸與經營貸。房產抵押貸款的放款主體一般分為三類:第一類是銀行作為放款方,第二類是符合國家規定資質的機構作為放款方,第三類則是個人民間借貸。民間借貸比較簡單,雙方約定好相關日期,利率基本就可以成交了,我們在此著重探討一下銀行與機構貸款的細節。


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        一:個人房產抵押消費貸款(銀行)


               這類貸款銀行發放的主要客戶是用來大額消費,例如裝修,出國留學等等。但是在實際操作中,客戶的主要目的往往是資金另有用途,消費貸款額度一般上限為100萬。首先銀行會對客戶資質進行評估,主要依據央行征信與大數據,銀行對個人(已婚是夫妻雙方)征信的要求相對較嚴,一般要求借款人兩年內連續逾期不得超過90天,累計逾期不得超過6次!大數據篩查一般是根據評分系統給出的分值,對于大數據,借款人只要沒事不要亂點網貸就不會出現問題。銀行會讓借款人打出個人銀行流水以供參考,以此判斷借款人的還款能力。接下來就是對借款人用于抵押的房產進行評估了,通常銀行會參考專業的評估公司給出的數據。評估公司給出一個評估價值,銀行在此評估值的基礎上,通常按70%為出借上限給借款人發放貸款。借款人需要提供與下游公司簽訂的合同作為貸款依據。例如你是因為裝修申請的貸款,那么銀行需要你提供你與裝修公司之間的合同。通過審核后,貸款也會打入裝修公司的賬戶。銀行貸款的優勢就是利率低,一般年化利率6%左右,劣勢就是貸款周期慢,一般完成整個貸款周期會在30天左右。


        二:個人房產抵押經營貸款(銀行)


               經營貸款就是指借款人貸款的目的是用于企業經營周轉的資金了,對個人征信的審查基本與消費貸一致,不同的是你名下得有一家公司或企業,對公司也是有一定要求的,首先不能是剛剛注冊的新公司,新注冊的公司銀行無法判斷你公司的經營情況。最低限度要求營業執照注冊滿一年,不同銀行間要求會有所差異。通常這類貸款是以采購的名義申請的,需要自有公司與下游公司之間的采購合同作為依據,那么借款人的公司就是采購方,下游公司就是供貨方,銀行審核通過之后會將借款人申請的貸款直接打入供貨方賬戶。


               無論是消費貸還是經營貸,銀行發放貸款的利率肯定是最合適的,具備資格的朋友優先考慮還應該是銀行。這里有個還款方式問題,抵押貸款通常使用兩種還款方式,一種是等額本息,一種是先息后本。簡單粗暴的講,等額本息就可以理解為把本金加利息,然后除以借款期限(單位:月)當然這只是一種形容,銀行對此有專門的算法!這樣借款人就需要每個月還月供,對于真正做生意的經營者來說,資金利用率不高,還款壓力大。首要還是要選擇先息后本的還款方式,這樣借款人每個月只需要還給銀行利息,資金可以完全用于生產經營,到期一次性歸還本金。


        三:個人房產抵押貸款(機構)


               下面說說機構貸款,機構這種平臺的出現,完全可以看成是銀行效率低下,內部流轉緩慢,貸款周期偏長造成的市場。銀行貸款即便再有效率,快的也得一個月起步,慢的小半年的也有。銀行在這方面的不給力,給了機構的生存空間。機構就顯得力度大了。首先大家要搞明白機構雖然作為放款方,但是錢基本還是來自傳統金融領域,機構相當于擔保方,出錢的主要主體還是銀行與保險公司。有了這層擔保,銀行就已經立于不敗之地了,如果客戶不還錢,擔保方會向銀行或者保險公司剛性代償。然后機構再慢慢向借款人進行催收。機構最大的優勢就是放款速度快,一般一周左右。對征信的要求也會適當放寬,機構通常要求借款人兩年內連續逾期不得超過120天,累計逾期不得超過(最高)20次,這樣就很寬松了。機構放款基本都是經營抵押貸款,而且是先息后本的還款方式,對于急用錢的人來說,機構是首選。當然機構出于風險控制考慮,也會出一些條條框框,對于機構的風控政策,只要你是一個正常的自然人,都是可以過關的。雖然是機構放款,但畢竟是經營貸款嘛,該有的手續還是得有的,但是政策是相對寬松很多的,比如銀行要求的營業執照,機構往往要求你是實際控制人就可以了,你可以不是法人。


               機構貸款的劣勢就是利息會比銀行高,房產抵押貸款利率通常高于年化10%,但是肯定在合法范圍內,畢竟是受監管的嘛。一般機構會收取一個服務費,各個地方的貸款機構收費標準也有所不同,通常在貸款總額度的!1%-2%之間??傮w看機構貸款對于借款人來說支出的成本要高一些,效率要快于銀行。同樣一處房產機構給的評估價會高于銀行,進而最大可貸額度高于銀行。


        四:審核資料(銀行/機構)


        1:房產證(可上市交易的正常房產且產權清晰)


        2:身份證(已婚夫妻雙方)


        3:結婚證(已婚夫妻雙方)


        4:戶口本(已婚夫妻雙方)


        5:個人征信(已婚夫妻雙方)


        6:個人或公司流水(已婚夫妻雙方)


        7:營業執照(經營貸)


        8:大數據


        9:人法查詢(主要是查詢借款人夫妻雙方是否涉訴)



        五:費用(銀行/機構)


        1:貸款利息


        2:下戶費(一般機構會收?。┩ǔ?00元-500元之間


        3:公證費(按公證處標準收取,銀行一般不收)


        4:抵押登記費(建委收取,通常幾十塊錢)


        5:服務費(機構或中介會收?。?/p>


               所以,不同金融機構不同貸款產品可提供的貸款服務千差萬別,在申請貸款前期一定要多咨詢、多了解,綜合考量貸款利率、授信額度、還款周期、還款方式等多維因素,以便選擇最符合自身需求的貸款機構及產品。


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